Medisulsel.id, Jakarta, Selasa, 31/05/2026 — Beli apartemen jangan hanya memastikan Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun atau SHMSRS, tetapi juga perlu mengecek status hak atas tanah dasar bangunan agar terhindar dari kendala administrasi, jual beli, agunan, hingga potensi sengketa di kemudian hari.
Kewajiban memahami status tanah dasar apartemen menjadi penting karena Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun mengatur rumah susun dapat berdiri di atas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas tanah negara, serta Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai di atas Hak Pengelolaan.
Pembeli Apartemen Perlu Memahami Legalitas Tanah Dasar
Hunian vertikal seperti apartemen dan rumah susun semakin menjadi pilihan masyarakat di perkotaan karena keterbatasan lahan dan kebutuhan tempat tinggal yang dekat dengan pusat aktivitas.
Namun, pembelian unit apartemen tidak cukup hanya melihat keberadaan Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun atau SHMSRS.
Calon pembeli juga perlu memahami status hak atas tanah yang menjadi dasar berdirinya bangunan apartemen.
Dalam praktik pertanahan, SHMSRS menunjukkan kepemilikan atas satuan rumah susun, tetapi bangunan tersebut tetap memiliki tanah bersama sebagai dasar legalnya.
Karena itu, status tanah dasar perlu diperiksa sejak awal agar pembeli memahami hak, batas waktu, dan kewajiban administratif yang melekat pada apartemen tersebut.
Berdasarkan Pasal 17 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, rumah susun dapat dibangun di atas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas tanah negara, serta Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai di atas Hak Pengelolaan.
Aturan tersebut menunjukkan bahwa tidak semua apartemen berdiri di atas status tanah yang sama.
Pada bangunan yang berdiri di atas Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, atau hak atas tanah lain yang memiliki jangka waktu, pemilik dan pengelola perlu memperhatikan masa berlaku serta proses perpanjangan sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.
Pemahaman ini penting karena status tanah dasar dapat memengaruhi kepastian hukum atas unit apartemen.
Jika hak atas tanah dasar tidak dikelola dengan baik, pemilik unit bisa menghadapi hambatan saat akan menjual, mengalihkan, atau menjaminkan unitnya.
Dalam transaksi properti, kepastian dokumen menjadi faktor utama yang perlu diperiksa sebelum pembeli menandatangani perjanjian atau melakukan pembayaran.
Calon pembeli sebaiknya meminta penjelasan dari pengembang, pengelola, atau pejabat berwenang mengenai status tanah dasar apartemen.
Dokumen yang perlu diperiksa antara lain SHMSRS, status tanah bersama, masa berlaku hak atas tanah, serta informasi mengenai kelembagaan pengelola pemilik dan penghuni.
P3SRS Menjadi Kunci Pengelolaan Kepentingan Bersama
Selain memeriksa SHMSRS dan status tanah dasar, masyarakat juga perlu memastikan keberadaan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun atau P3SRS.
P3SRS memiliki peran penting dalam mengelola kepentingan bersama di lingkungan apartemen atau rumah susun.
Peran itu mencakup pengelolaan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang digunakan oleh para pemilik dan penghuni.
Dalam urusan legalitas, P3SRS dapat mewakili kepentingan pemilik dan penghuni ketika terdapat kebutuhan administrasi terkait tanah bersama.
Keberadaan P3SRS yang aktif dan sah menjadi penting terutama pada apartemen yang berdiri di atas hak atas tanah dengan jangka waktu tertentu.
Jika jangka waktu hak atas tanah berakhir dan tidak ada pengelolaan yang baik, pemilik unit dapat menghadapi sejumlah kendala.
Kendala yang mungkin muncul antara lain unit sulit diperjualbelikan, tidak dapat dijadikan agunan, atau muncul persoalan administratif saat proses perpanjangan hak atas tanah.
Masalah juga dapat berkembang menjadi sengketa apabila kepentingan pemilik dan penghuni tidak diwakili secara tertib.
Karena itu, calon pembeli perlu melakukan pemeriksaan menyeluruh sebelum membeli unit apartemen.
Beberapa hal utama yang perlu diperhatikan adalah sebagai berikut.
- Pastikan SHMSRS benar dan sesuai dengan unit yang dibeli.
- Cek status tanah dasar apartemen atau rumah susun.
- Tanyakan masa berlaku hak atas tanah jika berstatus Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai.
- Pastikan P3SRS sudah terbentuk, aktif, dan sah.
- Periksa apakah ada kewajiban administrasi bersama yang belum diselesaikan.
Langkah kehati-hatian ini membantu pembeli memahami risiko sebelum transaksi dilakukan.
Bagi pemilik unit, kepastian status tanah dan kelembagaan P3SRS juga menjadi dasar penting untuk menjaga nilai aset dalam jangka panjang.
Kesimpulannya, SHMSRS memang dokumen penting dalam kepemilikan unit apartemen, tetapi bukan satu-satunya dokumen yang harus diperiksa.
Calon pembeli tetap perlu memastikan status tanah dasar dan keberadaan P3SRS agar kepemilikan apartemen lebih aman, tertib, dan memiliki kepastian hukum.
